Logements neufs : la qualité paie

La qualité sous toutes ses facettes pour les acquéreurs de logements.

Quand on parle de qualité, de quoi parle-t-on au juste ? Et à quel prix ? Malgré la tentation du low cost pour faire baisser les coûts de construction, la qualité reste une valeur sûre sur le marché du logement. D’autant plus qu’elle intègre aujourd’hui de nouvelles facettes.

mardi 20 novembre 2018, par

Même si l’ancien représente toujours la majorité des acquisitions de logements, le neuf offre des avantages. Les promoteurs de logements les mettent toujours en avant, qu’il s’agisse de Bouygues, Cogedim, Nexity, Kaufman & Broad. À titre d’exemple, le groupe Interconstruction dirigé par Marc Villand et Gilles Imbert, promoteur immobilier très présent en Ile-de-France, avance un certain nombre d’arguments en faveur de l’investissement dans le neuf : À « des espaces optimisés pour une meilleure qualité de vie, des normes techniques et environnementales de dernière génération, le raccordement à la fibre optique, des frais d’entretien limités, des frais de notaire réduits, exonération de la taxe foncière durant deux ans (dans beaucoup de communes, à certaines conditions), des prêts pour aider à l’accession, un coup de pouce fiscal avec le dispositif Pinel, un placement sûr, une protection juridique solide avec la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale » (1). Certes. Mais, attention, il n’est pas si facile d’acheter en VEFA (vente en état futur d’achèvement), autrement dit sur plan. Des précautions s’imposent, les plus élémentaires concernant l’emplacement du programme, les caractéristiques de la construction et le sérieux du promoteur (2). En somme, une manière de s’assurer autant que possible d’un bon rapport qualité-prix.

Les prix à la hausse dans le neuf en 2018

Le marché immobilier du logement se porte bien, notamment en Ile-de-France, ou les primo-accédants et les investisseurs continuent à exprimer une demande soutenue. « Les ménages continuent de quitter Paris, devenu trop cher, pour s’installer en région parisienne. Ils profitent des taux de crédit encore bas et des prix moins élevés pour acheter leur première résidence principale ou pour s’agrandir », explique Michel Platero, président de la FNAIM du Grand Paris (3). Le mouvement haussier observé dans la capitale se propage donc en périphérie, mais avec des intensités différentes selon la proximité de Paris et des dessertes en transports en commun. Gilles Imbert, directeur général du groupe Interconstruction, récemment interrogé sur la question du renouvellement urbain dans le cadre du Grand Paris, insiste sur une composante nouvelle du prix qui est liée aux exigences actuelles en matière d’efficience énergétique : « Les normes environnementales vont contribuer aussi à une augmentation des coûts d’acquisition, mais en contrepartie les bâtiments seront de meilleure qualité et beaucoup moins gourmands en énergie voire producteurs nets d’énergie avec les réglementations thermiques les plus avancées. Les investisseurs institutionnels prennent en considération cette tendance de long terme et ceux qui lèvent des fonds dédiés au logement exigent aujourd’hui une amélioration de la performance de -10 à -25% afin d’anticiper l’évolution de ces réglementations en 2020 » (4).
Des labels et certifications de plus en plus nombreux fleurissent sur ce terreau propice.

La qualité de vie

De plus, la notion de qualité évolue de manière significative, la qualité de vie se substituant à la qualité de construction stricto sensu. Qualité de l’emplacement et des dessertes, qualité du bâti (notamment les murs et l’ossature, l’isolation et les planchers), qualité sur le plan énergétique, qualité de l’intégration dans l’environnement sont autant d’éléments qui concourent à la qualité de vie. L’architecture n’est pas en reste, car elle a pour fonction de produire une synthèse à la fois rationnelle et esthétique de toutes ces dimensions. L’immeuble « Folie Divine » inauguré à Montpellier en septembre 2017, dans le quartier de la Lironde, est un bel exemple de geste architectural qui magnifie les fonctions pratiques et symboliques de l’immeuble au service de la qualité de vie des occupants. Réalisé par l’architecte britannique d’origine iranienne Farshid Moussavi, ce projet a connu une précommercialisation rapide, confirma tion qu’ici comme ailleurs la qualité paie. « Tous les appartements, qui vont du T2 au T4 ont tous été vendus à des particuliers ou à des investisseurs, en moyenne à 4600 € le m2 », indiquait-on du côté du promoteur Les Nouveaux Constructeurs. Idem pour « l’Arbre blanc » de Sou Fujimoto, toujours à Montpellier (5).

Eco-intelligence

Signe des temps, le dernier congrès de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) qui s’est tenu à Biarritz en juin 2018, avait pour thème central « l’éco-intelligence » : à l’heure des véhicules électriques et autonomes, de la décentralisation énergétique et de la transformation du bâtiment en objet connecté et communicant, émerge une nouvelle façon de penser l’immeuble dans son environnement, au croisement de la Smart city et de la ville durable. À l’occasion de ce congrès furent dévoilés les lauréats du concours des Pyramides d’Or. Le programme « Green Lane » de Cogedim, situé à Romainville (93), s’est vu récompensé par le « prix de la conduite responsable des opérations ». Bien au-delà de la qualité intrinsèque du bâti et de son insertion dans l’environnement, cette notion incorpore la qualité du processus en concertation avec toutes les populations et parties prenantes concernées. Cette réalisation « traduit notre capacité à faire dialoguer tous les acteurs pour créer un ensemble répondant aux nouveaux usages tout en conservant un principe de qualité élevée » explique Philippe Josse, Président du directoire de Cogedim (6).

« Le prix s’oublie, la qualité reste », remarque, songeur, un des personnages campés par Lautner et Audiard, en 1963, dans « Les Tontons flingueurs » (7). Aujourd’hui, encore, la qualité demeure une arme de choix.

(1) http://www.interconstruction.fr/avantages-du-neuf/
(2) https://www.capital.fr/immobilier/reussir-son-investissement-dans-un-logement-neuf-destine-a-la-location-1051330
(3) http://www.lepoint.fr/dossiers/immobilier/special-immobilier/special-immobilier-ile-de-france-l-activite-au-beau-fixe-22-03-2018-2204784_452.php
(4) http://www.economiematin.fr/news-gilles-imbert-groupe-interconstruction-nous-contribuons-a-l-amenagement-de-quartiers-en-plein-renouveau-
(5) https://france3-regions.francetvinfo.fr/occitanie/herault/montpellier/montpellier-arbre-blanc-folie-fujimoto-deploie-ses-balcons-blancs-1422743.html
(6) https://www.edubourse.com/finance/actualites.php?actu=104737
(7) https://www.youtube.com/watch?v=iGLlUGhZu_w

La tribu éco-citoyenne a la parole !
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