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Crise immobilière : les Français redécouvrent les risques de l’immobilier avec l’arrivée de la crise économique

La pandémie covid-19, au-delà de cette crise sanitaire dramatique, est la source d’une crise économique. Les premiers impacts sur le marché de l’immobilier apparaissent, avec le report du paiement des loyers pour les entreprises et la chute des transactions. Les Français largement investis en immobilier peuvent se préparer à des temps plus délicats. Chutes des loyers, puis chute des prix de l’immobilier. Personne ne peut connaître l’ampleur de la crise à venir, mais chaque semaine de confinement supplémentaire pousse le marché immobilier un peu plus vers le bas.

D 30 mars 2020     A Denis Lapalus

Crise immobilière : les Français redécouvrent les risques de l'immobilier avec l'arrivée de la crise économique
©stock.adobe.com

Crise sanitaire, puis crise économique, et possible crise financière

Si les taux d’intérêts sont maintenus artificiellement au plus bas par les banques centrales afin de tenter d’éviter une nouvelle crise financière, la crise économique qui arrive devrait malmener le marché de l’immobilier. La bulle immobilière de ces dernières années, si souvent décriée, devrait se dégonfler rapidement. Reste à savoir de quelle ampleur sera ce retournement du marché. Le secteur du bâtiment représente à lui-seul près de 11% de la production de richesse du pays (PIB). Les chantiers sont à l’arrêt pour une très large majorité (cette activité n’est pourtant pas arrêtée par décision administrative) et aucun nouveau permis de construire ne peut être délivré (report des élections municipales). Signe d’un fort impact, la CDC a promis d’avancer ses constructions envisagées afin de tenter de réduire la crise du secteur, en lançant en urgence la construction de 40.000 logements.

Baisse du volume de transactions : -20% au minimum

Les transactions immobilières en cours sont actuellement retardées pour cause de confinement (aussi bien du côté des notaires pour la signature des actes, que du côté des agences immobilières, pour la visite des biens). Rien de bien grave. Il ne s’agit uniquement d’un problème de délais et cela devrait s’arranger rapidement. D’ici un mois ou deux. Le souci n’est pas là. Ce qui inquiète davantage est la chute des transactions à venir. Le mois de mars représentant à lui seul 20% des transactions immobilières à venir. Et ce mois de mars, tout comme celui d’avril sera à rayer du bilan. Plus profond, la crise économique poussera de nombreux potentiels acheteurs à retarder leurs démarches. Les prix devraient donc baisser, de -10% pour les plus optimistes à -30% pour les plus sombres.

Immobilier : un actif non liquide par construction

Après plus d’une vingtaine d’années sans le moindre nuage noir, les investisseurs vont redécouvrir le risque premier de l’immobilier. Il s’agit d’un actif non liquide. Le vrai piège étant que même si vous anticipez une chute des prix, mais vous ne pouvez pas vendre. Les transactions prennent longtemps, et l’acheteur potentiel a toutes les peines du monde à trouver un financement. Son emploi peut être menacé, la banque elle-même en situation financière délicate. Bref, tous les voyants passent au rouge. Vous restez donc coller avec votre bien à vendre. Et les prix chutent au fil des semaines...

Suspension du paiement des loyers : le gouvernement a indiqué que les entreprises pouvaient suspendre le paiement de leurs loyers durant la période de confinement. Il est à noter que, même sil gouvernement invite les bailleurs privés de biens d’habitation à en faire de même, cette mesure ne concerne que les entreprises et les locaux d’activités, et non les logements. Cependant nombre d’investisseurs particuliers privés sont propriétaires de biens commerciaux, et peuvent être amenés à ne plus percevoir de revenus locatifs durant cette période de confinement.

Remontée de l’inflation en flèche ? La hausse des prix alimentaires ne vous aura pas échapper. Et ce n’est pas fini. Les taux d’intérêts de marché devraient logiquement grimper, avec l’augmentation des risques financiers, et ce, malgré les efforts des banques centrales pour maintenir artificiellement les taux bas, l A ce stade, nous ne savons pas encore si l’inflation va grimper fortement ou pas, mais une seule chose est certaine, la remontée des taux d’intérêts pour les particuliers viendra renforcer cette crise immobilière à venir.

SCPI, SCI, OPCI : chute des revenus et baisse des prix des parts

Si la situation perdure encore quelques mois, les rendements de la pierre-papier devraient logiquement baisser. CORUM AM estime qu’une suspension/baisse des loyers sur une durée de 6 mois affecterait le rendement des SCPI de l’ordre de 200 points de base sur 2020. Ainsi le rendement moyen des SCPI est attendu de l’ordre de 2.50% en 2020, rien d’affolant. Ce qui serait plus pénalisant serait une baisse du prix des parts de SCPI. Si les investisseurs ayant pris soin d’épargner sur les SCPI via l’assurance-vie pourront sortir rapidement avant la baisse, les détenteurs de part en direct devront subir la crise immobilière de plein fouet. Ceux qui ont investi à crédit sur des parts de SCPI devront alors constater que ce type d’investissement n’a rien de simple et n’est surtout pas dénué de risques. Ce n’est pas faute de l’avoir rappelé à longueur d’articles dans nos pages.

CrowdFunding immobilier : des défauts de paiement attendus en cascade

Si la situation de blocage devait perdurer au-delà du mois d’avril, le retard pris sur les projets de promotion immobilières serait important mais pas un risque financier pour autant. Le véritable danger, est comme pour le secteur de l’immobilier classique, le retournement du marché. Les acheteurs désertent et attendent la chute des prix, avec la remontée des taux des crédits. Ces programmes de promotion via le crowdfunding immobilier ne seraient alors plus adaptés à leur marché, et les défauts de paiements s’enchaîneraient. Sur ce type d’investissement à risque, les épargnants ne peuvent fort heureusement que miser une faible partie de leurs avoirs. Le risque de pertes financières n’est donc que réduit.

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