Crédits immobiliers : le taux d’apport personnel au plus bas depuis la crise financière de 2007-2008

Alors que le taux moyen des crédits immobiliers n’augmente que faiblement, comme le confirme la dernière lettre du mois de novembre 2018 de l’Observatoire du Crédit Logement / CSA, le taux d’apport personnel est de son côté en forte chute, la durée du crédit et son coût associé sont en forte hausse, un signe annonciateur d’une fin de cycle prononcée sur le marché de l’immobilier ?

jeudi 6 décembre 2018, par

Des taux en faible hausse, mais une forte augmentation de la durée des crédits accompagnée d’une chute du taux d’apport, de mauvais signes pour les mois à venir... Le tout pour un coût total de crédit historiquement le plus élevé : 4,1 années de salaire.

Faible hausse des taux des crédits immobiliers en novembre 2018

L’Observatoire / CSA confirme que les taux ont commencé à se tendre (+ 2 points) dans le neuf et dans l’ancien qui avaient jusqu’alors été les grands bénéficiaires des exceptionnelles conditions de crédit faites aux emprunteurs. Néanmoins, alors que le rythme de l’inflation accélère encore, les taux d’intérêt réels restent négatifs depuis 6 mois, confirmant une situation inédite depuis 1974.

Un niveau d’apport personnel en chute libre

Emprunter avant la remontée des taux d’intérêts. Ce sont des opérations de la dernière chance qui sont en train d’être effectuées. Les taux remontent, les emprunteurs potentiels en profitent. Quitte à emprunter sans apport personnel et ainsi ne pas profiter des meilleurs taux. Augmenter la durée de son crédit afin que son dossier soit accepté, une pratique risquée.

Ainsi, le niveau de l’apport personnel recule rapidement (- 7.4 % sur les onze premiers mois de 2018, en glissement annuel). Les taux d’apport personnel des emprunteurs ont rarement été aussi bas par le passé, même durant la crise économique et financière internationale des années 2008-2009, lorsque les établissements bancaires soutenaient à bout de bras la demande de crédits des ménages, afin d’éviter une crise des marchés immobiliers résidentiels encore plus profonde.

Cependant, et en dépit de conditions de crédit qui permettent encore la réalisation des projets immobiliers des ménages, rendant supportables des coûts d’opérations plus élevés, l’indicateur de solvabilité de la demande ne parvient pas à se ressaisir, confirmant le recul observé depuis la fin de l’année dernière.

Jamais les durées des prêts bancaires classiques n’avaient été aussi élevées

La baisse des taux d’intérêt a rendu possible une telle évolution et, au total, l’amélioration des conditions de crédit qui en a résulté a permis d’atténuer la détérioration de la solvabilité des ménages modestes et/ou en primo accession, affectés par la hausse des prix de l’immobilier et par la dégradation des soutiens publics.

Dans le cas des prêts bancaires à l’accession, la part de la production à 25 ans et plus s’est ainsi établie à 39.2 % en novembre 2018 (70.6 % à 20 ans et plus). La déformation rapide de la structure de la production constatée depuis le début de l’année est notable : jamais par le passé, le poids des durées longues n’avait été aussi élevé.

Coût des crédits : les plus élevés depuis 1 an

Néanmoins, le coût relatif s’établit à 4.1 années de revenus en novembre 2018, comme il y a un an à la même époque. Il reste donc sur les niveaux les plus élevés constatés jusqu’alors. En effet, les revenus des ménages qui réalisent ces opérations n’augmentent que lentement (+ 0.5 % sur les onze premiers mois de 2018, en glissement annuel, après + 2.4 % en 2017) et bien en deçà de la hausse des prix à la consommation, leur évolution étant toujours nettement moins rapide que celle du coût des opérations réalisées.

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